Nous présentons cette année un partenariat avec la société Lonlay & Associés qui opère dans le domaine de la création de patrimoine. Lonlay & Associés avait déjà une bonne expérience des relations avec les gadzarts et a adhéré à notre approche en s'engageant à communiquer avec nous de façon différente et spécifique. C'est ainsi que leurs articles bimestriels dans la Newsletter vont tenter de décrypter pour nous les principes de base de la gestion de patrimoine, d'en lister les différents produits, de nous éclairer sur leurs avantages et leurs inconvénients et, au final, nous faire comprendre ce qui guide leur choix dans la mise au point de leurs offres. La finance au sens large n'est pas la spécialité de la plupart d'entre nous sommes gadzarts et çà veut dire que nous aimons bien démonter les choses pour en comprendre le fonctionnement...

Laurent Bourrouilhou dit Droop's – 55Bo182 – Responsable Partenariats Gadzarts.Net

Contact

Olivier GEIGER Partner Lonlay&Associés 142 av. des Champs-Elysées 75008 Paris Tél. : 06.82.17.16.44 Mail :

Newsletter Février 2010

Rentrez dans les coulisses de la gestion privée

Partner au sein du cabinet Lonlay & Associés, j’ai en charge une centaine d’investisseurs pour lesquels je construis dans la durée un patrimoine. Je m’appuis pour cela sur les 2 piliers de la gestion privée que sont :

• les placements financiers et/ou
• l’immobilier locatif.

J’ai eu la chance de rencontrer un de vos camarades (Hamlet Cl 201) il y a 3 ans maintenant et par la suite, grâce notamment aux RDV d’Iéna, j’ai fait la connaissance de beaucoup d’entre vous avec qui le contact a été particulièrement amical.

Sans doute la caractéristique propre à votre formation a rendu possible la qualité de ces échanges : rigueur, approche structurée des problèmes, mais surtout une part difficile à décrire mais qui est le fondement de ce partenariat : une confiance réciproque et une mise en action réelle des solutions validées.

Je parle ici de création de patrimoine : bâtir et adapter dans la durée des projets cohérents et les plus rentables possibles en fonction d’une situation financière donnée et d’objectifs précis. D’où la signature « Architecte du patrimoine » attachée au cabinet Lonlay & Associés.

Concrètement, ce partenariat a été conçu en partant du principe que vous serez satisfaits en tant qu’ingénieurs de découvrir les motivations qui conduisent à notre prescription de solutions : pourquoi proposons-nous cette solution plutôt qu’une autre, ce produit financier ou immobilier plutôt qu’un autre, etc.

Vous découvrirez ainsi en amont et en exclusivité l’envers du décor :

• formation régulière des consultants sur les piliers de la gestion privée,
• sélection motivée des partenaires,
• choix des programmes/produits,
• analyse et synthèse de l’actualité économique, fiscale, immobilière et financière…

Par exemple, des points que je développerai sans doute dans la prochaine édition : pourquoi préférer le meublé plutôt qu’un bien « nu » notamment en Scellier (avantages/contraintes) ; pourquoi ajouter dès à présent à notre portefeuille produits de l’immobilier de bureaux axé « développement durable » ; pourquoi valoriser une gestion financière « quantitative » vs « qualitative » (préférence pour un modèle algorithmique plutôt qu’une sélection de fonds)…

Charge à moi de vous rencontrer ensuite sur votre demande afin de suivre ensemble le cycle de conseil du cabinet.

Je tenais à vous redire ma satisfaction de mettre ainsi en place ce partenariat avec vous, un partenariat qui a la chance de s’appuyer sur les 2 principaux effets de levier de la gestion de patrimoine :

• le temps, car plus on commence tôt à se préoccuper de son épargne, meilleur est le résultat,
• le rendement, car le cabinet peut s’enorgueillir de la qualité de ses partenariats, et moi la passion de la chose bien faite…

Je profite de cette occasion pour insérer un témoignage que Jean-Baptiste Billy (Hamlet) a eu la gentillesse de m'envoyer.

« Entré dans le monde du conseil financier en immobilier dés ma sortie du Tabagn’s en 2005, j’ai été professionnellement sensibilisé aux notions de la finance, du rendement global et de la valeur du risque dans les investissements immobiliers et dans la création de valeur.

C’est dans le cadre d’une application personnelle que le cabinet Lonlay & Associés et Mr Geiger, rencontrés au travers d’un Rendez Vous d’Iéna en avril 2008 sur la gestion de patrimoine, m’ont proposé un montage d’investissement immobilier qui surperforme aujourd’hui le tableau d’amortissement prévisionnel.

A la suite de cette expérience personnelle j'ai proposé à Gadz.org de monter un partenariat et je suis heureux de le voir aboutir aujourd'hui »

A bientôt

Olivier GEIGER
Partner Lonlay&Associés

Newsletter Juin 2010

« Loi Scellier 2010 : Pièges et Opportunités » : Introduction à une Conférence par Lonlay&Associés

L’Histoire de la défiscalisation

Vous êtes appelé par des personnes qui se nomment des « défiscalisateurs », qui ne travaillent ni pour des banques ni pour des assurances. Voici un rapide historique pour vous aider à comprendre d’où viennent ces défiscalisateurs, qui ils sont et quelle est leur logique.

En 1996, un décret extrêmement puissant en termes de réduction d’impôt est proposé au contribuable : Périssol. Périssol n’est pas le premier décret puisqu’il y eut avant Méhaignerie et Quilès, mais leur portée faible les ont rendu confidentielles.

En 1996 donc apparaît Périssol, un décret qui permet via la réduction du revenu imposable d’économiser plus de 50 000 F d’impôt et cela à la condition d’acheter un bien immobilier neuf pour relancer un marché traumatisé par 5 années de baisse des prix (moins 40% dans certaines régions). La conjoncture est alors idéale : des biens au plus bas d’où des rentabilités locatives très importantes, et une pénurie d’appartements sans précédent.

Certains promoteurs ont alors eu l’idée révolutionnaire d’aller vendre ces biens immobiliers neufs comme un produit financier chez les contribuables, en utilisant les techniques des assureurs des années 70. Aidés par un nombre significatif de commerciaux au chômage technique (fin du time-share, cuisinistes,etc.), des réseaux se sont constitués de manière extrêmement rapide.

Malheureusement, des dérives sont apparues au cours des années 2000 avec la mise sur le marché de produits de moins en moins qualitatifs et l’utilisation de techniques commerciales de plus en plus agressives (Cf. Reportage « les Robiens de la Colère »).

A qui se fier pour ces produits de défiscalisation ?

Comme nous l’avons écrit, les intervenants qui vous appellent vont de l’ex-vendeur en porte à porte au bac+5 diplômé de Masters 2 en gestion de patrimoine et il est difficile de faire la part des choses lorsqu’on les rencontre. On peut cependant observer quelques règles simples :

• Vérifier que l’interlocuteur, en plus d’avoir une carte d’agent immobilier, travaille pour le compte d’investisseur financier (CIF) qui appartient à une organisation professionnelle elle-même visée par l’AMF. Ces associations sont en effet chargées de veiller à la formation de leurs membres et de faire respecter un code déontologique précis
• Vérifier l’indépendance du cabinet qui vous conseille. Si ce cabinet est filiale de Promoteurs, attention ! vous êtes face à une personne qui n’est pas libre de choisir les produits qu’elle propose : fuyez donc les promoteurs masqués !
• Vérifier que l’activité du cabinet conseil est pluridisciplinaire (et encore moins mono-produit). C’est à cette seule condition que votre situation sera examinée de manière impartiale

Et Scellier dans tout ça ?

Scellier est la loi probablement la plus puissante depuis ces 15 dernières années puisqu’elle permet au contribuable d’économiser 25 000 € d’impôt s’il achète un bien immobilier de 100 000 € soit 2 770 € d’économie/an (dans la limite de 75 000 € pour 300 000 € investis).

Cette réduction d’impôt vient doper de manière extraordinaire l’intérêt d’acheter un appartement dans le but de le faire louer.

Le décret Scellier comporte des contraintes (plafond de loyer et de ressources) mais surtout cela reste un bien immobilier avec ses propres exigences :

• Départ du locataire possible tous les 3 mois alors que vous ne pouvez le faire libérer que tous les 3 ans (les joies du bail civil)
• Charges de copropriété à examiner à la loupe
• Agences immobilières pour vous aider à louer mais pas toujours très impliquées
• Et la possibilité qu’à côté de votre bien se construisent 300 autres appartements mettant en péril la pression locative de la zone (Carcassonne, Albi, Montauban,etc.)

Nous vous proposons à ce sujet de vous parler de nos méthodes de sélection et d’en discuter librement avant de conclure par un autre investissement à notre avis bien plus rentable et sécurisé.

Si cette réunion vous intéresse, merci de me le signaler simplement par email. Nous pourrons ainsi adapter le lieu et vous communiquer la date qui conviendra à l’ensemble des participants.

Olivier GEIGER
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